澳洲房屋折旧多少?
谢邀! 以前没有研究过澳洲房产的折旧问题,所以没法给出一个精确的数字来回答题主的问题。不过我可以根据自己在澳大利亚学习、生活和工作的经历,说说自己对这个问题的看法。 先给出结论,在澳大利亚买房投资,只要不是买在悉尼和墨尔本这样的大城市中心区域(CBD),折旧的负面影响就没有那么严重。
首先,我们要知道,任何房产,随着时间的推移,都会贬值。因为建筑本身是有寿命的,加上经济、社会等各种因素的影响,一栋建筑的租金收入是趋于饱和的。
举个例子,在新南威尔士州,新建筑的一居室公寓,平均租金是每月450澳元(合2.2万人民币);而同一城市的旧建筑,相同户型、居住条件的房子,租金大约只有300澳币(合1.4万人民币)——两者相差近四成。我们可以说,随着时间推移,租金收入会下降,房产是会折旧。
但是,在澳大利亚很多地区,尤其是人口增长较快的城镇,二手房的市场表现是很不错的。以布里斯班为例,周边有很多卫星城市,比如黄金海岸、阳光海岸等等,这些地区的房地产市场一直都十分活跃。在我认识的中国人中,有不少人买了房子,就住在这些地方。他们买的二手房,房龄都是十年以内的,最近几年,房价都涨了不少。如果以十年为一个周期,把房价的增长率减去租金的增长率,就会发现,房产的溢价几乎可以忽略不计了。当然,如果以五年为单位,这样的例子也是比比皆是。这也就是说,在布里斯班周边地区购买二手房,并没有太大问题。
那有人就会问了,为什么在悉尼和墨尔本这样大城市买二手房就要慎重呢?这是因为,在悉尼和墨尔本这样的城市,房屋供应紧缺的情况将会持续下去。由于土地供给有限,新房建成后,也会迅速被抢购空。尽管新建筑一居室公寓的平均租金是每月650澳币(合3.1万人民币),比布里斯班高出约三成,但二手房的价格却远远高于其他城镇。按照我的经验来看,类似悉尼和墨尔本这样的大城市,二手房的房龄普遍都在20年以上了。如此高的房价和租赁价格,再加上超高的折旧率,投资在这些城市的二手房,风险还是不小的。
以上是我根据在澳大利亚生活和学习期间得到的信息得出的结论,仅供参考。